Kat irtifakı ve kat mülkiyeti nedir? Aralarındaki farklar

Ev ararken aynı binadaki benzer dairelerin ilanlarında bile farklı tapu ifadeleriyle karşılaşabilirsin. Birinde kat irtifakı, diğerinde kat mülkiyeti yazması, satın alacağın hakkın niteliğini ve incelemen gereken belgeleri etkiler. Tapu kaydını doğru okumak, iskân durumunu öğrenmek ve gördüğün dairenin projedeki bağımsız bölümle eşleştiğini kontrol etmek satın alma kararını daha sağlam bir zemine taşır.

Kat irtifakı ne demek?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2 ve 3. maddelerine göre kat irtifakı, ileride kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak kurulur. Kanunun 14. maddesi, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde bu hakkın kurulmasını düzenler.

Örneğin, inşaatı devam eden bir projede 8 numaralı daireyi aldığını düşün. Kat irtifakı, bu bağımsız bölüm için ayrılan arsa payıyla bağlantılı hakkının tapuda tanımlanmasını sağlar. Bu nedenle kat irtifakını, belirli bir bağımsız bölümle bağlantısı bulunmayan sıradan bir arsa hissesiyle aynı şekilde değerlendirmemelisin.

Kat irtifakının kurulmuş olması, inşaatın tamamlandığını veya oturuma hazır olduğunu göstermez. Binanın mevcut durumunu öğrenmek için yapı ruhsatına, onaylı projeye ve varsa yapı kullanma izin belgesine ayrıca bakmalısın.

Kat mülkiyeti ne demek?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıda ayrı ayrı kullanılabilen daire, dükkân veya ofis gibi bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyeti ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1 ve 3. maddeleri, bu mülkiyeti bağımsız bölüm, arsa payı ve ortak yerlerle birlikte ele alır.

Kat mülkiyetli bir daire aldığında yalnızca dairenin iç alanı üzerinde hak kazanmazsın. Daireye bağlı arsa payı da sana geçer. Kanunun 16. maddesi kapsamında binanın ortak yerleri üzerindeki ortak mülkiyete de katılırsın.

Kat mülkiyeti, tapu ve yapı kullanma süreçleri bakımından tamamlanmış bir aşamayı gösterir. Ancak binanın güncel deprem performansını, sonradan yapılan tadilatların uygunluğunu veya tapuda ipotek bulunmadığını tek başına kanıtlamaz. Bu konuların her biri ayrı inceleme gerektirir.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farklar

Tablodaki temel ayrım, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1–3. maddelerindeki hak tanımlarına dayanır. DASK açısından ise binanın kapsam koşulları ayrıca değerlendirilir.

Kat irtifakı, iskân ve yapı ruhsatı ilişkisi

Yapı ruhsatı, iskân ve kat mülkiyeti farklı işlemleri anlatır. Yapı ruhsatı inşaata ilişkin izin sürecini, iskân ise tamamlanan yapının kullanım iznini ifade eder. Kat mülkiyeti de bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyetin tapu sicilindeki durumunu gösterir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca tamamlanan yapının veya kullanılabilir durumdaki tamamlanmış kısımlarının kullanılabilmesi için ilgili idareden yapı kullanma izni alınması gerekir. Bu süreçte yapının ruhsat ve eklerine uygunluğu ile kullanılmasında teknik sakınca bulunup bulunmadığı değerlendirilir.

Tapuda kat irtifakı yazması, kesin olarak “bu binanın iskânı yok” sonucunu doğurmaz. İskân alınmış olmasına rağmen tapudaki geçiş süreci tamamlanmamış olabilir. Satıcının beyanıyla yetinmek yerine ilgili belediyeden veya yetkili idareden yapı kullanma izin belgesini ve belgenin satın alacağın bölümü kapsayıp kapsamadığını kontrol etmelisin.

Aynı şekilde binada insanların oturması, elektrik ve su kullanılması da iskân belgesini görmenin yerine geçmez. Belgede yazan ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgilerini taşınmazla eşleştirmen gerekir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesi, gerekli koşullar sağlandığında yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen geçişi düzenler. Arsa maliki veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden biri de işlem için talepte bulunabilir.

Kanunun 10. maddesinde ise yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilmesi, tescil bildiriminin hazırlanması ve tapuda cins değişikliğinin resen yapılması düzenlenir. Cins değişikliği yapılan taşınmazda kat irtifakı varsa mevcut resmî senet ve 12. maddede belirtilen belgelere dayanılarak başkaca belge aranmadan kat mülkiyetine çevrilir.

Süreci takip ederken şu sırayı izleyebilirsin:

1. İskân durumunu öğren. Yetkili idareden yapı kullanma izin belgesinin düzenlenip düzenlenmediğini kontrol et.
2. Belge ile kayıtları karşılaştır. Ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgilerindeki uyuşmazlıkları tespit et.
3. İşlemin hangi aşamada olduğunu sor. Belgenin kadastroya iletilmesini ve tapudaki cins değişikliği ile kat mülkiyetine geçiş durumunu ilgili birimlerden öğren.
4. Eksik işlemi netleştir. Kayıt değişmemişse tapu müdürlüğünden dosyana özgü eksikliği ve izlenecek yolu öğrenerek talebini ilet.
5. Son kaydı kontrol et. İşlem tamamlandığında bağımsız bölüm bilgilerinin ve tapu türünün doğru işlendiğini doğrula.

İlk kez kat mülkiyeti kurulmasıyla mevcut kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi aynı belge sürecini izlemeyebilir. Bu nedenle her işlem için bütün maliklerin yeniden imza vermesi veya tüm proje belgelerinin yeniden hazırlanması gerektiğini varsaymamalısın.

Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli evlerde DASK

Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları’nın A.1 maddesi, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu çerçevesinde sigortaya tabi binaları ve bağımsız bölümleri tanımlar. DASK’ın kapsam açıklamasında, koşulları karşılayan kat irtifaklı binalar da yer alır. Bu nedenle poliçe için mutlaka kat mülkiyetine geçilmiş olması gerekmez.

Ancak kat irtifakı kurulmuş olması, inşaatı süren bir binayı kendiliğinden DASK kapsamına sokmaz. DASK’ın sıkça sorulan sorular açıklamasında inşaatı henüz tamamlanmamış binalar kapsam dışında sayılır. Başvuru sırasında yapının tamamlanma durumunu ve kullanım şeklini doğru bildirmelisin.

Kat mülkiyetli tapu da her durumda sigorta kabulü garantisi vermez. Genel şartların A.2 maddesindeki taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyen aykırılıklar veya yıkım kararı gibi kapsam dışı durumlar ayrıca değerlendirilir. Poliçe düzenlenmesi, tapudaki veya imar durumundaki bir sorunu ortadan kaldırmaz.

Konut sigortasında tapu türünün etkisi

Konut sigortasında kabul koşulları, sigorta şirketine ve seçtiğin ürüne göre değişebilir. Kat irtifaklı bir konut için teklif alırken iskânı, yapının kullanım durumunu ve talep edilen diğer bilgileri açıkça paylaşmalısın. Tapu türünden hareketle her şirketin aynı koşullarda poliçe düzenleyeceğini varsaymamalısın.

DASK, eşyalarını teminat altına almaz. Konut sigortasında ise seçtiğin pakete göre bina ve eşya için yangın, hırsızlık, dahili su veya ihtiyari deprem teminatı gibi güvenceler bulunabilir. Teklifleri karşılaştırırken yalnızca prime değil, bina ve eşya bedellerine, teminat limitlerine, muafiyetlere ve istisnalara da bakmalısın. Konut sigortası tekliflerini karşılaştırarak evinin özelliklerine uygun kapsamı değerlendirebilirsin.